冯珏：呵呵呵，这句广告语确实在当时引起了不小的轰动。还被评为当年上海房地产的十大经典广告语之一。

　　四川地产人物：那九间堂呢，在你眼里是真正的中式建筑吗？

　　冯珏：九间堂的外立面看起来完全是现代的，但是内在却是中式的。我们要为中国建造一种中式建筑，以续接我们文化的断点。大宅之道是由大国气象产生的，只有我们的国家繁荣富强有大国的气度，民族有自信心了，才会对自己的本位文化即中式建筑产生因同感，因此，大国之下才有大家，大家云集，才有文化的盛世，才会让大家意识到，自己的就是国际的。

　　四川地产人物：那对于买房人有什么影响呢，刚需客和投资人？

　　四川地产人物：可是工作中却不见你那么懒散，看你高产的博文就可想而知了。

　　四川地产人物：现在很多村镇都在实施新农村建设，村民集中安置修建住宅区，化村为城属不属于田园城市的建设？

　　他人评价

　　冯珏：看得最多的是《三国演义》、《史记》、《汉书》，一句话“阳光下没有新鲜事物”，透过历史我们活的更明白。现代的我推荐一本大卫•奥格威的《一个广告人的自白》，这本书是一个过来人从人生的角度对新手的忠告，很值得一读。

　　冯珏：这还是很有说头的，对于中式，现在很多开发商未能理解其涵义，于是做出来的产品往往是西式户型，中式元素的堆砌与填塞，即设计常说的“穿衣戴帽”。我们必须超越一般人对于中式的理解。

　　冯珏：从银监会年初的工作会议来看——新增贷款规模适当缩小，贷款结构加快调整，用意已经很明显了，欲降低11年信贷增速，则占据去年新增贷款总量25%的房地产贷款必须压缩，而房地产的资金流入量降低也将相应减少相关行业的投资需求，由此而达到基数，控制乘数的目标。

　　四川地产人物：没想到吧，已经离开上海那么久了，留下的东西现在还被大家津津乐道。

　　基于以上疑问，我们或可得知今年货币政策调整的底线：即货币政策的实施以不影响地方偿债能力为底线——即以不影响地方土地财政预期收入为底线——即对房价的影响应以不影响土地出让价格为底线，由此对房地产购买与供给两端的资金需求进行双遏制。

　　冯珏：2001年去的上海。

　　周围的朋友都很喜欢他，乐于交往，如果非要说有什么缺点的话，我想那就是——冯珏是一个固执的人。当然他的固执来源于他的自信，他的专业，他的己见，于是我们在一起经常上演各持己见的论剑，他的固执让他不易被。

　　冯珏：凯莱帝景、碧云天这些项目。

　　冯珏：其一，不是要减少新增房地产贷款么，那就减少需求，想买就不让你买，有钱买不到的东西，便是潜在会涨价的东西；其二，如果市场供应增加，引起价格不稳怎么办？那我就增加二手房交易成本，5年营业税全额征收，提高你的套利门槛，让你短期内不敢（或不甘心）抛售；其三，如果开发商想降价促销怎么办？那就取消开发贷款，让你只能用自有资金开发，并进行售房资金专项管理，延长你项目的资金占用周期，让你难以滚动开发，增加供给。

　　2001—2005年底在上海华基房地产营销机构，担纲过上海、无锡、常州、武汉、南昌等地众多房地产项目的企划、推广、整合营销等工作。项目包括九间堂、水清木华、绿地世纪城、证大家园、维诗凯亚别墅、霞飞别墅、中凯城市之光、南证大厦、柏士晶舍、中大颐和湾等

　　冯珏：并不是这样的，我们公司做代理但是同时也在开创新的道为城市建设做努力。

　　冯珏：三心：要虚心，有耐心，有恒心。

　　冯珏：对，从第一份工作开始就是做的广告推广，而99年转入房地产推广。

　　双遏制的结果，便会带来一种潜在的，参看股市便会明白，（流入）资金与市值比的减少将导致市场稳定性降低，可能引发存量资金的大撤离。即单纯地进地产资金流入很可能导致投资人不计后果的抛售行为，引发雪崩式的后果。

　　四川地产人物：听说你属于“海归派”在上海待了很长一段时间？

　　我们姑且把冯珏从业十余年经历的履历当作他的外衣，穿着这件外衣，他在圈内“小有名气”，可是作为一坨肉，外衣即是皮。

　　四川地产人物：你觉得公司给了你这样的平台吗？

　　四川地产人物：红星国际的胡总又是一个怎样的人呢？

　　四川地产人物：是啊，现在大家都觉得外国的东西好，一会儿是地中海风格，一会儿是西班牙风格。

　　1996—1999年在成都从事广告文案及策划工作

　　冯珏：虽然我们可以看到很多农村越来越有“城市范”了，但并不能称正意义上的田园城市。比如说郫县引进富士康，在短期内为当地引进大量的外来人口，但是这使得原住居民被边缘化了，这是新城模式而不是田园城市。

　　冯珏：在崇义我们同样采用的是引进产业的办法，但是不同的在于，我们引进的是泰国的现代农业与旅游企业，引进了能与本地资源结合的产业，当地居民只需要很短的时间培训就可以上岗。

　　冯珏：是团队的力量。可是这么说，我觉得前半生我活的太了，后半生我更关注团队的发展。

　　四川地产人物：工作之余，你都有些什么爱好呢？

　　冯珏：第一，透过市场看市场；第二，找出事情发展变化的本质。

　　冯珏：这也不是，这属于就地城市化，并没有为当地引入新增消费，当地居民集镇化后，只能承接城市低端的产业转移，这样档期人口收入增长缓慢，而且如果土地被征用，他们也失去了谋生的技巧了。

　　大地因为有江川河流作为脉络，将流水灌溉到四方，让世界遍布绿野。只有织就清晰的經网脉络才能够更好的发挥能量。人不也是一样的吗？看看对面的冯珏，宽厚的手掌搁在茶几上，脉络清晰可见。

　　编后语：采访结束后，玩味着冯珏的这句调侃“我是一坨肉”。“皮厚”、“肉实”、“經清”、“骨清奇”这或许是“一坨肉”留给我的几个印象，如果各位非得想尝一尝这“肉味”的话，我的做法是——回锅肉，慢熬、慢焙，这“肉”的香味儿是无穷尽的，越熬越有味儿。

　　或许我们在街头巷尾每天都能邂逅不同的广告，但是真正能够不受岁月的腐蚀，历久弥新的，那必然有足够的内涵，而这种文化内涵的高度凝练又需要多么深厚的学识做后盾。不得不说冯珏是一个实战家——“肉实”。

　　四川地产人物：能跟我们聊聊你们规划的田园城市吗？

　　冯珏：那确实是很高的评价。

　　这个成熟稳重的江苏男人，静静地品上一杯铁，骨子里暗潮涌动的却磅礴欲出，杯未离手，思绪决堤，一开口便是“语不惊人誓不休”，透过“生活就如一坨肉”的评语，新锐大胆度可见一斑。试问，冯珏这“坨肉”到底“肉味”如何？且随我们一同慢慢品味。

　　冯珏：喝喝茶，上上网。一直想把我荒废的花园打理出来，摆上茶几，放上我的茶具，沏壶浓茶，躺一会儿。

　　四川地产人物：我们期待走进毛勇老师的成长之

　　冯珏：呵呵呵。

　　冯珏：这就是做房地产营销策划的好处，能带来很大的满足感。

　　热点话题：关于成都限购令

　　冯珏：我1996年从重庆大学毕业，1999年正式进入房地产这个行业。

　　冯珏：说到目标是一个很悲哀的事情，现在很多人都没有目标，很少有人愿意走自己的，或许是因为走差异化很累。于是很多营销人都丢弃了自己的目标、理想。

　　冯珏：朋友介绍的，我就过来了，一呆，几年时间就过去了。

　　四川地产人物：在红星国际，你觉得最大的收获是什么？

　　四川地产人物：那对于刚进入房地产圈子的后辈们，你有什么呢？

　　四川地产人物：什么时候过去的呢？

　　四川地产人物：去上海主要还是做房地产推广策划了？

　　四川地产人物：到过那么多地方，做了那么多项目，对于你个人的提升应该是很有帮助的。

　　冯珏：比如说城市规划。我们去年做了两个现代田园城市的规划，一个是都江堰的崇义镇，一个是新津的兴义镇。

　　冯珏：呵呵。

　　四川地产人物：那可不可以这样来概括，这三个人了你从三个角度来看房地产，第一个是推广的角度，第二个是市场的角度，而第三个则是产品到金融的角度。

　　四川地产人物：成都的限购令终于千呼万唤始出来了，你怎么看呢，这次的新国八条，及成都市场推出的限购令？

　　冯珏：胡总是城市规划专业毕业的，又是上海财经大学货币银行学硕士。他的眼界也很高，他能将市场与产品接轨，产品与金融接轨，以往的策划往往是坐而论道，如今，这种论道可以变成产品落实，并且能预见性地从钱的角度给予准确的答案，这和胡总具有的整体营销思是分不开的。

　　上海成全机构策略总监黄章林总结道：上海新世纪十年，中式项目做的好的不多，九间堂，绝对算一个。一句“大国气象，大宅之道。”绝对的大气，绝对的，绝对值得肯定。

　　四川地产人物：看来骨子里你还是一个追求懒散的人额。

　　四川地产人物：非常感谢冯总在百忙之中抽出时间接受我们的栏目的采访。最后还要请冯总为我们推荐下一位采访嘉宾。

　　四川地产人物：你为什么选择红星国际作为自己在成都的战场？

　　四川地产人物：一开始就做推广吗？

　　冯珏：首先，田园城市建设要自然、城乡、人的共同发展；另外，各方面都能够各得其所共同发展。

　　肉实——实战功夫“秀”

　　四川地产人物：据说这句广告语在南浦大桥立了五年？

　　因此，资金流入的同时，必须远期利好，同时抬高抛售获益的门槛，以减少小概率事件发生的可能性。这个才是八条和限售令的真正目标。

　　冯珏：呵呵呵，差不多有四年吧。

　　1999—2001年就职武城房产营销，担任过凯莱帝景、碧云天、巴黎阳光等项目的推广工作。

　　四川地产人物：新的道具体指的是什么呢？

　　四川地产人物：工作那么多年了，忙碌过，悠闲过，现在还有没有什么清晰的目标。

　　四川地产人物：那你觉得中式的涵义是什么呢？

　　四川地产人物：可是目前有机产品的种植成本很高啊？冯珏：国家提出城市反哺农村的计划，农民可得到种植补贴；除此之外，更重要的是我们在有机产业里面寻找更多的增值点，比如有机生活、有机旅游、有机消费文化等等。

　　四川地产人物：这想法有了很久了吧？

　　四川地产人物：还不止于此额，在网上我看到被上海圈内人士评为新世纪十年上海房地产经典广告语。

　　铁观音茶有什么好处成都红星国际营销总监冯珏：生活就如一坨肉，2005年回成都至今就职星国际（成都）地产顾问有限公司，现担任营销总监一职。

　　四川地产人物：在成都，去上海，再回到成都，这一走来应该有很多的人和事让你无法忘怀吧，能跟我们分享一下吗？

　　四川地产人物：“大国气象，大宅之道。”对这句广告语应该不陌生吧？

　　四川地产人物：那是不是说明你们公司已经开始渐渐在褪去代理机构的外衣？

　　冯珏：一走来，让我在房地产这个行业走到今天，我要非常感谢三个人，一个是当年武城营销的张胜，上海华基机构的赵文岚还有一个就是红星国际的胡钧胡总。

　　骨子里的冯珏透露出一股清闲气质，高速运转的大脑却让他冒出各异奇妙的想法，致使他一刻不得闲。

　　冯珏：红星国际不同于一般的代理公司，它是一个更为完整的更具创造力的系统。公司由五个团队构成，包括产品团队、市场研究发展团队、营销团队、推广团队和代理团队。我们不光做房地产代理还会做一些产品的创新，市场的研究，甚至城市未来形态的探讨。

　　四川地产人物：是进入的代理机构还是开发公司？

　　骨清奇——骨子里，我是这样一个人

　　冯珏：呵呵呵，那当然，在上海华基机构的时候给九间堂提的广告语。

　　冯珏：是啊，可是想归想就是没做，生活就像别墅，想着好，住起来可就了。

　　四川地产人物：那你的目标是什么呢？

　　四川地产人物：很符合大的政策方针的发展，很有前途啊，成都正在大力建设田园城市。

　　冯珏：按成都主城区目前的土地出让水平来看，连续三年商住用地供应均未达5000亩，08年为2320亩，09年4407亩，10年4748亩，按3.0容积率折算，有效住房供应面积年均不足700万平米，再加上地方默许之下各开发商的延期开发，限购令对主城区的供求关系未必产生逆转性影响，相反对二圈层的投资利好则是大大地，为我们城乡统筹、田园城市做大蛋糕提供了充分的政策支持。

　　冯珏：真正的刚需是买不起房的，而对投资人来说，资本始终是逐利的。。

　　冯珏：是啊，我的生活就像一坨肉，静而不动，味道却很浓厚。我不喜欢动，就好像对于旅行，我的想法就是找一个有太阳的地方躺下，晒了正面晒背面，我啊，喜欢旅行，但是只喜欢旅不喜欢行。

　　冯珏：所以说大国气象才会带来大宅之道。

　　冯珏：因为在一个地方呆久了以后，随着个人的提升你会慢慢发现，自己的眼界比较窄了，认识的人和自己的水平差不多，这时候就会渴望，渴望去一个更广阔的平台，认识更新鲜的事物，接触更新的人。

　　四川地产人物：从96年到01年在成都你已经工作了那么些年了，应该已经很稳定，很适应这边的生活了，可是为什么会选择只身去一个陌生的大都市呢？

　　四川地产人物：那会达到一个怎样的效果呢？

　　冯珏：那当然，对于眼界的开阔和能力的提升都起了很大的作用。

　　冯珏：在我的圈子里，毛勇是一个从自身角度做得很多的一个人。作为一个自然人一个职业经理人，从提高自己的角度讲，我做了很多，但是做法人的话，我想毛勇应该是一个很好的老师。

　　冯珏：那就推荐正合的毛勇吧。

　　四川地产人物：听业内的朋友说你总能提出一些新奇的观点，但是又往往被市场所验证，能跟我们分享一下你提观点的方法吗？

　　四川地铁观音茶有什么好处成都红星国际营销总监冯珏：生活就如一坨肉产人物：你进入房地产圈就是从武城集团开始的吧？

　　冯珏：我想说的是，大家要搞清楚新政出台的真正用意，难道是大家说的为了房价吗？其实不是的，而是为了缩量保价。

　　铁观音茶有什么好处对于兴义，我们规划的是将兴义建成一座有机城市，完全杜绝现代工业品，建立人生活、农业生产的健康标准。

　　冯珏：可以这么说，人的一生会遇到很多人，他们会补足你职业人生缺陷的一环。从推广的角度，到市场的角度再到产品、金融的角度看房地产，十余年的摸爬滚打让冯珏练就了一身铁布衫，为这“坨肉”，蒙上了一层厚厚的“皮”。

　　四川地产人物：限购令对于开发商会产生什么影响吗？

　　从业经历：

　　四川地产人物：看你的博文，涵盖了大量各方面的知识，你平时喜欢看书吗？能跟大家推荐几本你比较喜欢的书吗？

　　星彦地产总经理张猛：我和冯珏认识好多年了，他在业界也算小有名气，我想这得益于他对市场提出很多新锐大胆的观点。他喜欢写博客，透过他在博客中对行业提出的观点，我们能看到他的专业性，而他所提的很多观点又不断被市场所验证，这进一步证明他的专业敏锐度。

　　四川地产人物：那华基机构的赵文岚呢？

　　冯珏：我希望通过专业化的努力，在房地产圈把人的创造力和人生价值体现出来，让市场认可人的价值，而不单单是资本的价值。

　　经清——建真正的现代田园城市

　　四川地产人物：那你们眼中的田园城市建设该是怎样的呢？

　　冯珏：赵总是一个很有眼界的人，他本来就已移民，他曾经主持过许多大企业的品牌推广营销等工作，能带给你更高的眼界，用更前瞻的眼光看待市场的发展，并且赵有一种更悠闲从容的生活态度，让我很神往，这是我向往的一种理想状态——既投入，又保持适当的距离。

　　冯珏：中式有两层涵义：第一是匠人眼中的中式，比如说房屋的开间、进深，梁柱、斗拱、马头墙的形式规范等等；第二是文人眼中的中式，比如说陶潜、李笠翁、王维等等他们眼中的“家国即天下”，房子是待人接物的地方，娱乐的空间。讲究调和，讲究虚实、对景、借景、应衬、曲直等等空间关系才是中式建筑最重要的。

　　四川地产人物：那时候主要做了哪些项目呢？

　　冯珏：是开发公司，武城实业下属的营销公司。

　　四川地产人物：冯总进入房地产这个圈子应该有十多年了吧？

　　四川地产人物：冯总是如何得出这个结论的呢？

　　冯珏：是的，做了很多项目在那边，不光上海本地的，还做过无锡、常州、武汉、南昌等很多地方的项目。

　　四川地产人物：推荐理由？

　　皮厚——走南闯北那么些年

　　（文/许春燕）

　　然而问题是新增贷款减少，地方怎么办，高达10万亿的地方债务何以偿付，连带的商业银行债务风险如何规避？

　　四川地产人物：那能跟我们详细的聊聊这句经典广告语是怎么提出来的吗？

　　冯珏：是的，是武城集团的张总把我引入房地产这个行业的，他以前是阿佩克思的设计总监。

　　四川地产人物：于是你就学成而归，再回到成都，施展才华？